物业服务第三方评估监理基础知识

物业服务第三方评估监理基础知识 

一、概念：

     物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。

 二、业务范围： 

物业服务评估监理业务范围包括： 

（一）物业项目交接查验； 

（二）物业服务费用评估；

 （三）物业服务质量评估；

 （四）其他需要评估监理的事项。

 三、评估活动对象：

 1、建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关规定，对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。 全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 

2、建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当同时向物业服务评估监理机构提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。 

a、业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。

 b、业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估。

 c、业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等，对物业服务质量进行评估。

 d、物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。 

四、专家参与：

 1、市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理专家库并定期公布专家名单，物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理时应当从专家库中选择专家。 物业项目交接双方共同委托评估监理机构进行查验交接的，委托人可以从专家库中选择专家，也可以从专家库外选择专家。 委托人在专家库外选定专家的，应当向市房屋行政主管部门提供专家的简历和具体联系方式。

 2、物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责；评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。 

五、项目承接查验评估： 

－1－概念

 （1）、物业项目承接查验 物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。

 （2）、物业项目承接查验评估 专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。 

－2－内容 

物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：

 （1）、物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。 

（2）、物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。 

（3）、物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

 （4）、物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

 （5）、物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。 

（6）、物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。 

－3－项目交接办法

 （1）、已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接；未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。 全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接；也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。 物业项目交接前应当签订交接协议。 交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

 （2）、业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接： 

①全体业主将业主共同决定书面告知建设单位； 

②双方协商签订交接协议； 

③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

 ④双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。 《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第九条的规定进行交接。 

（3）、业主共同决定不再接受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： 

①全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；

 ②双方协商签订交接协议； 

③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 

④双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

 （4）、物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接： 

①物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；

 ②双方协商签订交接协议；

 ③物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

 ④双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。 物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。 全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。 

（5）、业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： 

①全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；

 ②双方协商签订交接协议； 

③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 

④双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。 

（6）、其他事项： a、物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

 ①约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算；

 ②其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。 建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

 b、物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

 （7）、应急物业服务：

 a、有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

 ①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

 ②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

 ③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。 

b、应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。 组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。 

c、应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。 应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。 应急物业服务期限一般不超过3个月。 应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。 

六、物业费用评估：

 －1－概念

 （1）、物业服务费用 是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 

（2）、物业服务费用测算评估 依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。

 －2－评估方法

 （1）、同类参考项目 在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 

（2）、市场比较法 将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。 

（3）、运营成本法 根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。 

（4）、在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容： 

① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用； 

④物业管理区域绿化养护费用； 

⑤物业管理区域秩序维护费用； 

⑥办公费用； 

⑦物业服务企业固定资产折旧； 

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 

⑨经业主同意的其它费用。 

评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。 

－3－评估资料

委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容： 

（1）、项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料； 

（2）、项目物业管理区域划分说明； 

（3）、项目物业共用部位、共用设施设备清单； 

（4）、项目物业服务项目和等级标准； 

（5）、其他评估需要的材料。 

七、物业服务质量评估： 

－1－概念

（1）、物业服务质量 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

（2）、物业服务质量评估 评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。 

－2－原则

 （1）、物业服务质量评估应遵循下列原则：

 ①合法原则； 

②评估时点原则。 

（2）、遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。 （3）、遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。

 －3－依据

 （1）、评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。

 （2）、委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容： 

①《物业服务合同》、《（临时）管理规约》； 

②项目物业区域划分意见书； 

③项目物业共用部位、共用设施设备情况； 

④其他涉及评估事项的项目资料。 

－4－方法

 （1）、评估人员到项目现场进行考评，根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。

 （2）、评估人员到项目现场进行考评后，物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。 

（3）、完成并出具评估报告后，评估人员应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

 文本来源网络（业主工作室 邵里庭）